办理不动产权证需备齐材料并依法依规。以下是不同主体与情形的具体要求：
1. 个人买商品房：需购房合同、身份证明（如身份证、户口本）、房屋测绘报告、税费缴纳证明（契税、印花税等）。按揭贷款购房的，另需抵押合同、贷款合同及银行同意办证证明。
2. 公司买房产：需公司营业执照副本、法定代表人身份证明、房产买卖合同、公司章程、股东会决议（若涉及资产处置）及其他审批文件（如规划许可、竣工验收证明）。房产抵押的，另需抵押登记证明及抵押权人同意证明。
3. 继承或赠与房产：继承需继承权公证书或法院判决书、原不动产权证、继承人身份证明；赠与需赠与合同、公证书（部分地区要求）、双方身份证明及原不动产权证。多继承人或赠与人的，需提供所有相关方同意文件。
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办理不动产权证时，以下特殊情况可能影响办理进度和结果：
1. 政策变动：不动产登记政策可能因地区规划调整或国家法规更新变化，导致材料要求或流程改变。例如某城市新限购政策要求非本地户籍额外提供1年社保证明，申请人若未提前了解，提交材料会被退回，需补正后重申请，延长办理时间。
2. 房产抵押或查封：若房产已抵押金融机构或因债务纠纷被法院查封，需先解押或解封。例如王某购买的二手房仍有按揭未结清，卖方需先结清贷款并注销抵押，王某才能提交申请，否则登记机构不予受理。
3. 历史遗留问题：部分老旧房产存在规划手续不全、测绘数据缺失等历史问题，办理时需额外补证。例如赵某继承的房改房因原单位未办初始登记，需联系单位补办规划验收证明和测绘报告，整个过程可能耗时6个月以上。
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办理不动产权证的法律依据主要为《不动产登记暂行条例》，结合具体条款分析如下：
根据《不动产登记暂行条例》第十六条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”
无论个人购房还是公司办理，均需按此条款提交材料。例如个人购房时，购房合同属“登记原因证明文件”，房屋测绘报告对应“不动产界址、面积等材料”，身份证明即“申请人身份证明材料”。条例第二十条同时规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”，明确了办理时限，保障申请人材料齐全后按时取得权属证明。
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办理不动产权证时，以下错误操作可能导致办理失败或延误：
1. 提交虚假材料：部分申请人为快速办证，伪造购房合同或身份证明，此类行为违反《不动产登记暂行条例》，不仅会被驳回申请，还可能被列入失信名单，情节严重需承担法律责任。例如使用假户口本办理继承房产登记，一旦查实登记无效。
2. 忽视材料时效性：部分证明文件（如测绘报告、公证书）有有效期，过期材料登记机构不予受理。例如赠与房产时公证书超6个月未使用，需重新公证才能申请。
3. 遗漏共有人信息：若房产为共有（如夫妻共同购房），未提供所有共有人身份证明和同意文件，会被退回申请。例如婚后购房仅以一方名义申请，未提交结婚证及另一方同意书，需补正后重申请。
为避免上述问题，建议在办理前由我为您审核材料，若有疑问可进一步向我咨询具体操作细节。

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